En la Asunción de antaño la capital acogía una gran cantidad de comercios y cientos familias llenaban las calles asuncenas con el fin de “palmear”. Sin embargo de aquella época donde la ciudad brillaba por sí sola hoy solo quedan vestigios. Carteles de “alquilo” y “se venden”, se repiten en cada esquina, sumando este hecho, los altos impuestos y la alta inseguridad que azota a la zona, la zona céntrica de Asunción hoy se cae a pedazos y las pocas empresas que seguían aferradas a tener un local en la zona, hoy están comenzando a rendirse.
Uno de los principales desafíos que enfrenta el centro de Asunción es la falta de mantenimiento y conservación de muchos de sus edificios históricos y monumentos, muchos de los cuales están en peligro de deterioro y ruina. Otro factor que ha contribuido al problema inmobiliario del centro de Asunción es la falta de inversión en infraestructura y servicios públicos, lo que ha llevado a problemas de seguridad, limpieza y transporte en la zona.
Recordemos que existen otros puntos en la ciudad como el eje corporativo que sí están teniendo grandes desarrollos y esta problemática atañe más bien al centro histórico de la ciudad de Asunción. Desde 5días conversamos con diversos desarrolladores inmobiliarios que realizan fuertes inversiones inmobiliarias en el país y que han analizado los principales desafíos de esta problemática.
El director ejecutivo de Capitalis, Víctor Cálcena explicó que desde hace algunos años, en algún momento habían analizado seriamente la posibilidad de invertir en el centro, entendiendo que con el desarrollo de las ministerios en la zona del puerto, eso podría generar demanda de viviendas en el microcentro, evitando así a la gente tener que viajar desde lugares más lejanos para llegar a su lugar de trabajo.
“Hicimos algunos focus group para relevar la sensación del público objetivo, y la percepción en general de la gente es que el centro adolece problemas graves de seguridad, a más de que el hecho de que la gente quiere tener una casa con patio. Dos elementos que pesan fuerte en el momento de la decisión de las personas. El resto de las ventajas eran muy bien identificadas y valoradas: Transporte, Servicios públicos, acceso a supermercados y colegios. Los elementos de seguridad y mucha sensación de cemento eran barreras muy importantes”, detalló.
Para Cálcena el aspecto clave a desarrollar es mejorar la seguridad, de día y de noche ya que actualmente en el horario diurno está medianamente controlada, pero a la noche la situación se vuelve más complicada.
Además, también ha sufrido una creciente escasez de espacio para la construcción de nuevos edificios, lo que ha llevado a un aumento en los precios de la propiedad y al desplazamiento de los residentes y negocios locales a zonas periféricas de la ciudad.
Otro aspecto muy importante para los desarrolladores es la carga impositiva. Esto debido a que los impuestos que se pagan en las propiedades del centro están desproporcionados con respecto a la valoración real de esas propiedades, eso genera un cargo adicional importante para el habitante del centro. “Creo que ambos aspectos constituyen los temas centrales en los cuales el gobierno municipal y nacional deberían trabajar para incentivar el desarrollo inmobiliario en esa parte de la ciudad”, expuso.
Gonzalo Faccas, director de Eydisa, señaló que tiene una visión bastante pesimista de las proyecciones sobre la zona céntrica de Asunción. “El principal problema que tiene Asunción hoy es el tráfico, un problema que comparten las principales capitales del mundo y al que han respondido con alternativas. Asunción debe responder a esta situación caótica”, sostuvo.
Según el registro automotor hoy llevan matriculados más de 2.600.000 vehículos y mientras el sistema de transporte público sea poco eficiente, esta cifra seguirá creciendo. “La ciudad debe tener una buena conectividad, la costanera podría mejorar un poco esto con el nuevo puente pero también deben de trabajarse las alternativas de transportes. Mientras no existan soluciones al tráfico veo difícil que se revitalice el centro ”, indicó.
Con referencia al fondo que Proyecto de resiliencia urbana con crédito del Banco Mundial que busca revitalizar el centro histórico señaló que si le dieran a elegir entre un hermoseamiento de la ciudad o mejor el acueducto de Asunción, elegiría sin duda la segunda opción. “Si yo fuera el intendente de Asunción y un organismo internacional me diera U$S 105 millones no dudaría 5 minutos en hacer una inversión en poner desagües cloacales y pluviales y mejorar las cuencas”, manifestó.
Para Nicolás Morales Saravia, Director de Biocons Arquitectura, en los últimos veinte años, el parque habitacional ha aumentado más rápidamente en el área Metropolitana que en Asunción. Esto se debe a que el primer anillo creció un 50% y el segundo anillo un 100% y la ciudad se quedó prácticamente igual (según Atlas del AMA). Señaló que Asunción continúa con una densidad de 40 hab/ha y es insostenible, ya que nuestros vecinos de Buenos Aires con 140 hab/ha, São Paulo 130 hab/ha por ejemplo.
“El déficit de vivienda se sitúa en 1.000.000 según el MUVH, los hogares de 1 o 2 miembros representaban 19% en 2000 y 23% en 2018, los de 3 o 4 miembros representaban 35% en 2000 y 41% en 2018 y los de más de 5 miembros representaban 46% en 2000 y 36% en 2018, esto demuestra una nueva estructura demográfica que el mercado privado está atendiendo, por eso vemos muchas ofertas de departamentos de 1 y 2 dormitorios, pero no alcanza”, explicó.
El arquitecto expuso que las autoridades deben enfocarse en mejorar la calidad de vida de los ciudadanos a través de la mejora de la infraestructura, la reducción de la burocracia, la promoción de incentivos fiscales y financieros, la mejora de la seguridad, y el fomento de una ciudad circular y sostenible.
“Una ciudad dual como Asunción desarrollada únicamente sobre la visión económica, con ausencia de espacios públicos ordenados y distribuidos, ausencia de transporte decente, ausencia de veredas accesibles, ausencia de alternativas de movilidad, bicisendas, ciclovias, metrobus, tranvía, ausencia de ofertas culturales y de entretenimiento, debe aspirar a una identidad diferente si desea atraer inversiones y turismo”, explicó.
Otro desafío que citó es que actualmente Asunción expulsa a los jóvenes por sus altos costos de suelo, la escasa accesibilidad de movilidad, la violencia e inseguridad, el lamentable estado de veredas y espacios públicos. “Los jóvenes son clave para poblar los centros abandonados, desarrollar la ciudad sostenible y son el futuro para el progreso económico del país”.
Es por eso que es de gran relevancia la vivienda asequible y económica, el equipamiento y mobiliario urbano, para desarrollar zonas culturales, deportivas, contemplativas u otras actividades participativas.
Morales Saravia realizó una lista de factores para atraer inversiones y regenerar el Centro Histórico de Asunción CHA que se deben tomar medidas con coraje que funcionaron en otras ciudades, estos ítem son:
Impuesto a la vivienda vacía del CHA y remate de viviendas morosas, esto motivaría a alquilar o vender inmuebles a precios más accesibles, sin vivienda no hay ciudad.
Exoneración de estacionamientos para construcciones multifamiliares, reduciría un 30% cualquier inversión inmobiliaria, y toda propiedad existente sería compatible, casonas viejas podrían convertirse en viviendas multifamiliares por ejemplo para alquiler o venta.
Exoneración de impuesto a la construcción de proyectos multifamiliares, para acelerar los procesos de comercialización y ejecución.
Plan de movilidad multimodal, mediante subterminales de transbordo ingresarían únicamente ómnibus eléctricos al centro para reducir contaminación y polución que afectan los patrimonios.
“Luego recién comenzará a desarrollarse el turismo y con éste se triplicarían las inversiones”, acotó.
El Arquitecto señaló que otras ciudades también han pasado por la misma situación y supieron salir adelante:
Algunos ejemplos que citó:
Quito, Ecuador: El centro histórico de Quito es uno de los mejor conservados de América Latina, con numerosos edificios coloniales y barrocos de gran valor arquitectónico. En la década de 1990, la ciudad inició un proceso de regeneración urbana que incluyó la restauración de edificios históricos, la ampliación de áreas peatonales y la creación de espacios públicos. Quito fue la primera ciudad de América Latina declarada Patrimonio Cultural de la Humanidad por UNESCO, en septiembre de 1978
Montevideo, Uruguay: La Ciudad Vieja de Montevideo es el centro histórico de la capital uruguaya, con importantes edificios de estilo neoclásico y art deco. En la década de 1990, la ciudad inició un proceso de regeneración urbana que incluyó la restauración de edificios patrimoniales, la creación de espacios públicos, peatonalización y plazas, y la promoción del turismo cultural. Hoy en día, la Ciudad Vieja de Montevideo es uno de los principales atractivos turísticos de Uruguay.
Medellín, Colombia: En la última década, Medellín ha llevado a cabo una impresionante transformación urbana, que incluyó la regeneración de su centro histórico. La ciudad ha creado parques públicos, senderos peatonales, plazas y espacios culturales en su centro histórico, y ha mejorado la movilidad con la construcción de tranvías y teleféricos. Este proceso ha sido reconocido internacionalmente y Medellín ha sido galardonada con varios premios por su transformación urbana.
Lima, Perú: Lima ha llevado a cabo un proceso de regeneración de su centro histórico desde la década de 1990, pero en los últimos años con el bicentenario ha intensificado este proceso. La ciudad ha restaurado edificios históricos, ha creado espacios públicos y ha mejorado la movilidad con la implementación de carriles exclusivos para buses y bicicletas. Lima ha logrado que su centro histórico sea un destino turístico atractivo y seguro.
Ejemplos sobran.
Agregó que el espacio público es vital para desarrollarse como una sociedad unida y pacífica, caso contrario el futuro de Asunción será trágico al igual que varias ciudades centroamericanas violentas, donde el territorio se disputa entre marginales, narcos, ricos en burbujas y los del medio encerrados y atacados por los unos y por los otros.
“Si se sigue privatizando el paisaje, enrejando las plazas e Iglesias para no escuchar demandas, especulando sobre el territorio natural, un territorio que no da espacio para los ciudadanos a pie, que los acorrala cada día más, los limita y expulsa, el resentimiento y violencia aumentarán constantemente”, dijo
Morales Saravia concluyó que al dejar el crecimiento de la ciudad en manos del libre mercado y especulación inmobiliaria estamos creando ciudades enfermas como las que padecemos, se debe crear un Proyecto Político Urbano urgente a largo plazo con un pacto de continuidad por más que cambien los colores. “¿Quién no sufre el martirio de vivir en Asunción y el AMA?”, finalizó.
Actualmente se están realizando esfuerzos para revitalizar el centro de Asunción, incluyendo la renovación de edificios históricos y la promoción de la inversión en la zona. El Gobierno Nacional y el Banco Mundial firmó esta semana el financiamiento del proyecto “Resiliencia Urbana de la Franja Costera de Asunción”. El proyecto incluirá la creación de espacios verdes, impulso al desarrollo económico y mejoras ambientales.
Con esto se busca promover un enfoque integral que incluye resiliencia en tres aspectos; ambiental a las inundaciones y otros impactos del cambio climático; física a través de la creación de viviendas e infraestructuras verdes y seguras y resiliencia social y económica a través de la creación de oportunidades de trabajo, el aumento del desarrollo económico local y la promoción de programas de integración comunitaria con enfoque en la población vulnerable de los bañados de Asunción.
Federico Mora, jefe de gabinete civil de la municipalidad de Asunción, indicó que el contrato de préstamo es por US$ 105 millones entre Hacienda y el Banco Mundial. Los recursos serán destinados a la intervención del Centro Histórico, Parque Caballero, Banco San Miguel y la Costanera Norte.
Este proyecto busca dar respuesta a las comunidades vulnerables que habitan la zona y tendrán una solución definitiva a problemas históricos, así como a los habitantes y visitantes de Asunción, que podrán disfrutar de renovados espacios públicos de alta calidad.
